Сотрудники белгородского Росреестра – об имущественных сделках с участием детей

Сотрудник Управления Росреестра по Белгородской области обратил внимание на то, что права детей охраняются законом, поэтому они должны контролироваться родителями или иными законными представителями. Более того, возраст несовершеннолетнего влияет на объём полномочий при сделках. Несовершеннолетние подразделяются на две категории: лица в возрасте от 14 до 18 лет и малолетние, то есть лица, не достигшие 14 лет.

«Лица в возрасте от 14 до 18 лет, в отличие от не достигших 14 лет, наделены большими правами при заключении сделок с недвижимостью. Они могут совершать их только при наличии письменного согласия своих законных представителей (родителей, усыновителей или попечителей). Если сделка была совершена без согласия законных представителей ребенка, она может быть признана судом недействительной. Лица, не достигшие 14-летнего возраста в сделках не участвуют, их интересы представляют родители, усыновители или опекуны», – отметил руководитель управления Росреестра по Белгородской области Евгекний Кошель.

Недвижимость, собственник которой – ребёнок, является исключительно его имуществом. Родители, усыновители и опекуны не могут по своей воле продать, обменять, подарить, сдать в аренду, разделить или выделить доли из его имущества без предварительного разрешения органов опеки и попечительства (п. 1 ст. 28 ГК РФ («Дееспособность малолетних»); п. 3 ст. 60 СК РФ («Имущественные права ребёнка»).

При этом предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, как правило, содержит определённое условие. Например, приобретение в собственность ребёнка иного недвижимого имущества взамен отчуждаемого. Это условие должно быть выполнено до того, как документы по отчуждению имущества ребёнка будут представлены в органы регистрации. Обойти это условие не удастся, в противном случае в регистрации сделки будет отказано.

Без предварительного разрешения органов опеки опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного и любых других действий, влекущих уменьшение стоимости имущества подопечного. Такое разрешение либо отказ в его выдаче должно быть предоставлено законным представителям ребенка в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи соответствующего заявления в орган опеки и попечительства. Отказ в выдаче может быть оспорен в судебном порядке.

Завершающее требование – обязательное нотариальное удостоверение сделок, направленных на распоряжение недвижимым имуществом, если собственником либо участником общей собственности недвижимого имущества является несовершеннолетний. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет её ничтожность (т. е. недействительность). За государственной регистрацией прав на основании такого договора может обратиться нотариус, удостоверивший этот договор, или любая из его сторон.