Межевание: что, как и зачем? Валентина Богунова рассказала о нюансах земельных отношений

— Валентина Ивановна, что такое межевание?

— Межевание земельных участков представляет собой работы по установлению на местности границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения. Границы земельного участка должны быть установлены на местности, участку должен быть присвоен уникальный кадастровый номер.

— Для чего необходима процедура межевания земель?

— В Земельном кодексе Российской Федерации сказано, что объектом сделки (купли-продажи, дарения, мены и др.) могут быть только земельные участки, прошедшие кадастровый учет. То есть только прошедший кадастровый учет земельный участок является объектом недвижимости, который может участвовать в гражданском обороте: продаваться, покупаться, дариться и так далее. В большинстве случаев кадастровый паспорт такого ранее учтенного земельного участка требует уточнения. Зачастую границы таких земельных участков показаны схематически и не соответствуют фактически сложившимся границам. Площадь такого земельного участка определена неточно и считается декларированной. В этой ситуации, как правило, ориентиром, по которому землепользователи определяют границу между «своей» и «чужой» территорией, является забор или просто канава между участками. В случае же утраты этой границы или ее перемещения (например, при возведении нового забора) восстановить прежние размеры участка не представляется возможным, ведь точного описания границ участка не существует.

Подобная ситуация очень часто является поводом для возникновения споров по границам земельных участков. Такие споры рассматриваются в судебном порядке, однако из‑за отсутствия у спорящих сторон достаточных доказательств местоположения границы судебные процессы зачастую длятся годами и требуют проведения дорогостоящих экспертиз, сбора свидетельских показаний, заключений компетентных органов, которые, как правило, содержат противоречивые сведения и не позволяют установить истину.

Произведя межевание, вы сможете занести наиболее полные сведения о координатах углов вашего участка в единый государственный реестр недвижимости. В последующем для купли-продажи, дарения, оформления наследства вы сможете просто каждый раз получать эти сведения и будете уверены в том, что границы вашего участка установлены в соответствии с требованиями действующего земельного законодательства.

— А можно ли зарегистрировать свои права на земельный участок без выполнения кадастровых работ?

— По ныне действующему земельному законодательству вы можете зарегистрировать свои права на земельный участок, совершить сделку или оформить наследство без выполнения кадастровых работ (не делая межевание), только если ваш участок является ранее учтенным. Однако в этом случае в кадастровом паспорте земельного участка будет указано, что «граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства».

— Как быть в случае, если площадь земельного участка по результатам межевания отличается от площади по правоустанавливающим документам?

— Если в правоустанавливающих документах, например, указана меньшая площадь земельного участка, чем фактически, то можно внести соответствующие изменения в данные единого госреестра недвижимости. Но при проведении землеустроительных работ должны учитываться интересы смежных землепользователей, то есть границы должны быть согласованы с собственниками и владельцами соседних участков. Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» определено, что в связи с уточнением сведений о площади земельного участка такая площадь не может быть больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в госреестре, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка (установленный в соответствии с федеральным законом для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования) или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в госреестре.